農地法4条許可（農地の転用）

2017年9月27日

農地は、農地法により売買・贈与・転用等の処分が制限されています。主な理由としては、食糧自給のために、「農地を保護」し、「農地の利用促進」のためです。

農地法上の農地は、耕作の目的に供される土地をいいます（農地法2条1項）。農地かどうかは、客観的な土地の事実状態で判断します。また、土地を権利移動する際に、登記簿上の地目が「田」「畑」となっている場合は、現況が農地でなくても、農地法の許可が必要となります。

農地法でいう、農地の処分は3つタイプがあります。

権利移動とは、耕作する人が変更されることです。例えばＡさんが農地を持っていて、Ｂさんに農地として売却する場合です。この場合、農地法3条の許可が必要となります。

転用とは、農地をつぶして宅地等へ土地の用途を変更してしまうことです。権利移動と違い、人の変更はありません。この場合、農地法4条の許可又は届出が必要となります。

転用目的権利移動は、人の変更と用途の変更をすることです。例えば、Ａさんがもっていた農地をＢさんに売却し、Ｂさんはそれを宅地に用途変更する場合です。この場合、農地法5条の許可又は届出が必要となります。

自己所有の農地を自己所有のまま農地以外のものにする場合となります（農地法4条）。農地は一度、つぶしてしますと復旧することに労力がかかりますので、一時的転用も含まれます。

農地をつぶすということは、食糧自給率に直結しているため、農業委員会でなく、原則都道府県知事が許可権者となります。ただし、農林水産大臣が指定する市町村の区域内であっては、指定市町村の長が許可権者となります。

転用の許可基準は、大きく「立地基準」と「一般基準」に区別されます。転用の許可を得るためには、この2つの基準を満たす必要があります。「立地基準」とは、農地が存在する場所によって転用の可否や要件を定めるもの。「一般基準」とは、土地の効率的な利用の確保という観点から転用の可否を判断します。

分類	内容	転用の可否	適用条文
農用地区域内の農地	農用地区域内にある農地	原則不許可	農地法4条2項1号イ農地法5条2項1号イ
甲種農地	第1種農地のうち市街化調整区域内にあり、特に良好な営農条件の農地	原則不許可	農地法4条2項1号ロ農地法5条2項1号ロ
第1種農地	農用地区域内農地以外で、概ね10ha以上の一団の農地を形成しているなど、良好な営農条件の農地	原則不許可	農地法4条2項1号ロ農地法5条2項1号ロ
第2種農地	市街地化が見込まれる地域にある農地	周辺の他の土地に立地することが出来ない場合等には許可	農地法4条1項1号ロ（2）農地法5条2項1号ロ（2）
第3種農地	市街化の区域内や市街地化の傾向が著しい地域にある農地	原則許可	農地法4条1項1号ロ（1）農地法5条2項1号ロ（1）
市街化区域内の農地	都市計画法で定める市街化区域内にある農地	届出で転用可能	農地法4条1項7号農地法5条2項6号

次のいすれかに該当するときには、許可することができないとされています。

1.次に該当し、農地を転用して事業の用に供することが確実と認めれらない場合

2　農地の転用が周辺の農地の営農条件に支障を生じるおそれがある場合

3　仮設工作物の設置など一時転用の場合に、利用後速やかに農地に復元することが確実に認めれらない場合。

市街化区域は、都市化を推進している区域となります。そのため、市街化区域内にある農地を宅地に転用することは歓迎されることとなります。そこで、市街化区域内にある農地を転用する場合は、都道府県知事等の許可は不要となり、農業委員会への届出でよいとされています（農地法4条1項7号）。

都道府県知事又は指定市町村の長は、原状回復・工事の停止等お違反行為を是正するための必要な措置をとるべきことを命じることができます（農地法51条1項）。また罰則も適用されます（農地法64条）。

農地法4条の許可を受けたとしても、地目の変更が現実に行われていない限り、地目の変更の登記はすることができません。

当事務所は、農地に関係する登記に関して豊富な経験がございます。
農地について、お悩みのある方はお気軽にお問い合わせください。

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