財産分与とは、夫婦が協力して築いた財産を離婚時に清算することです。この財産分与には主に二つの性質があります。

• ①清算的性質…婚姻中に夫婦で協力で築いた財産を清算し、お互い公平に分配する分与。一般的にはこちらのイメージがあるかと思います。
• ②

  扶養的性質…離婚によって生活が出来なくなる恐れのある配偶者の生活の維持をはかるための分与。

■財産分与できる期間

離婚のときから2年以内に行う必要があります。（民768②ただし書）

■不動産の財産分与は要注意

財産分与では様々な財産を清算します。例えば金銭であれば簡単に分けられますので、金額の調整ができればすぐに財産分与可能です。
しかし、不動産が財産分与の対象となる場合は注意が必要です。
不動産はまず簡単に分けることができません。また不動産の時価がいくらのか？、ローンが残っているけどどうなるの？、税金はどうなるの？など多くの疑問点も出てきます。
この注意点をしっかりクリアにしておかなければ、後々トラブルに発展する可能性があります。

■登記は必ず

離婚協議によって、どちらかの一方が不動産を取得すると定めていても、登記名義の変更をしておかなけば、勝手に売却されたり、差押えされたりする可能性もあります。
口約束や書面での取決めがあっても安心せず、登記名義の変更を早急に行うことをお勧めします。

例）不動産は夫名義、不動産時価1,500万円、住宅ローン残高1,000万円

財産分与の対象となる財産は、当該不動産のみ

■売却して分割

売却益である500万円（実際は手続費用が発生します）を夫婦で分割します。

■夫のみが居住するには

• 妻に1,500万円－1,000万円の半額250万円を支払う。
• 住宅ローンは現状通り支払う。
• 妻が連帯債務者または連帯保証人になっている場合は注意が必要です。

• 仮に夫が住宅ローンを支払えなくなった場合、連帯債務者または連帯保証人である妻に請求が来ることとなります。 この場合は、不動産を売却することにより、住宅ローンが全額弁済できる可能性があります。

■妻のみが居住するには

• 夫に1,500万円－1,000万円の半額250万円を支払う。
• 住宅ローンの債務者の変更については、金融機関の承諾が必要となります。 例え、夫婦間で夫の債務を妻が負担すると決めたとしても、金融機関に対する強制力はありません。 現実的には、金融機関が変更を承諾しないため、夫が債務者のままになるケースも多くあります。
• 仮に夫が住宅ローンを支払えなくなった場合は、連帯債務者または連帯保証人である妻に請求が来ることになります。 妻も支払えない場合は、不動産を売却することにより、住宅ローンが全額弁済できる可能性があります。
• 不動産の名義を夫から妻に変更する手続は、金融機関の承諾がなくても可能ですが、住宅ローン契約に違反する可能性が高いので、必ず金融機関に事前にご相談下さい。

例）不動産は夫名義、不動産時価1,500万円、住宅ローン残高2,000万円

他に財産がなければ、分与すべき財産がないこととなりますので、清算的財産分与請求権は発生しません。ただ、当事者間で残ローンの処理を含めた財産分与協議は可能です。このケースでは、不動産を売却してもローン全額を完済できないため、ローンが残ります。

■夫のみが居住するには

• 住宅ローンは現状通り支払う。
• 妻が連帯債務者または連帯保証人になっている場合は注意が必要です。

• 仮に夫が住宅ローンを支払えなくなった場合は、連帯債務者または連帯保証人である妻に請求が来ることになります。妻も支払えない場合は、不動産を手放すことになります。また、不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合は、その残りのローンを支払い続けることとなります。

■妻のみが居住するには

• 住宅ローンの債務者の変更については、金融機関の承諾が必要となります。例え、夫婦間で夫の債務を妻が負担すると決めたとしても、金融機関に対するは強制力はありません。現実的には、金融機関が変更を承諾しないため、夫が債務者のままになるケースも多くあります。
• 仮に夫が住宅ローンを支払えなくなった場合は、連帯債務者または連帯保証人である妻に請求が来ることになります。妻も支払えない場合は、不動産を手放すことになります。また、不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合は、その残りのローンを支払い続けることとなります。
• 不動産の名義を夫から妻に変更する手続は、金融機関の承諾がなくても可能ですが、住宅ローン契約に違反する可能性が高いので、必ず金融機関に事前にご相談下さい。

夫婦が居住する不動産を購入する際に、どちらかが主債務者となり、もう一方が連帯債務者または連帯保証人となる契約を締結することはよくあります。
この場合に、当事者間で連帯債務者または連帯保証人の責任を免除する旨の合意をしたとしても、第三者である金融機関に対する強制力はありません。
また、金融機関がこのような合意を承諾することはほとんどありません。

■対処方法

• ①住宅ローンの借換
  現在の住宅ローンを現在の金融機関または他の金融機関で借換をします。例えば、不動産を所有する人のみを債務者にすることにより、もう一方は債務者または保証人でなくなります。ただし、新たに住宅ローンを組むため債務者の収入の審査、新たな保証人の追加、保証協会の利用等を求められることもあり、金融機関の判断によっては借換できない場合もあります。
• ②他の連帯債務者または連帯保証人を立てる
  

  現在の連帯債務者または連帯保証人以外の第三者（親戚・知人等）を新たに連帯債務者または連帯保証人とします。ただし、この場合も金融機関の判断によります。

■支払いができなくなったら

主債務者が支払いができなくなった場合は、連帯債務者または連帯保証人に請求が来ることになります。連帯債務者または連帯保証人も住宅ローンの支払いが出来なくなると、当該不動産は競売または任意売却等で手放すことになります。また、不動産を売却しても住宅ローンを完済できない場合は、その残りのローンを支払い続けることになります。

■分与を受けた側

• ①贈与税
  原則、課税されることはありません。ただし、以下の場合は課税される恐れがあります。

• その夫婦の社会的地位・財産の額・離婚の事情など一切の事情を考慮しても、相当な慰謝料・財産分与を超　えて過当な額と認められるときは、その過当部分について

• 離婚を手段として贈与税、相続税の脱税を図るものと認めらるとき

• ②不動産取得税
  原則、課税されます。ただし、以下の場合は課税されません。

• 不動産の取得が婚姻期間中であり、財産関係を清算する趣旨の財産分与による場合
  

  注）離婚に対する慰謝料または特定の扶養を目的とする財産分与の場合は、課税されます。

• ③登録免許税
  

  課税されます。税額：固定資産評価額の2％

• ④固定資産税
  

  毎年固定資産税が発生します。税額：課税標準額×1.4％（標準税率）

■分与した側

• ①譲渡所得税
  分与財産が金銭の場合は、課税されません。分与財産が不動産の場合は、課税されます。
  課税対象となる金額は、譲渡益（分与した不動産の時価）となります。しかし、居住用不動産の場合は、3000万円の特別控除の適用があるため、課税されないケースが多くなります。
  注）居住用不動産の特例は、夫婦間や親子間での不動産の譲渡の場合には適用されないため、離婚成立後に所有権を移す必要があります。