相続した家が未登記、どうすれば？

「建物を相続したのですが、当該建物が未登記と判明しました。どうすれば？」はよくあるご質問です。このような未登記建物を相続した場合、大きく分けて2つの方法で解決していきます。

未登記建物とは？

まず未登記建物ですが、大きくわけて2つのパターンがあります。

1. 建物は現実にあるが、法務局に登記そのものがされていない
2. 建物は現実にあるが、法務局に表題登記のみされている（＝権利の登記がされていない）

1のパターン

本来、建物を新築した場合は、その所有権の取得の日から1ヵ月以内に、表題登記を申請しなければなりません（不動産登記法47条1項）。また、表題登記の申請を申請義務を怠った場合は、10万円以下の過料が課される場合もあります（不動産登記法164条）。

（建物の表題登記の申請）
第四十七条　新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。

しかし、なんらかの事情により表題登記を申請しないままとなっているケース（＝未登記）が、少なからずあります。

表題登記とは？

法務局は、建物の登記記録をデータとして保管しています。データとして保管するためには、建物がどこにあり、どのような建物なのかを知る必要があります。
そのデータを法務局に申請することが、表題登記申請となります。
表題登記には、申請すべき情報が法律により規定されています。具体的には、「所在」「家屋番号」「種類」「構造」「床面積」「原因およびその日付」「所有者」です。
この表題登記の申請を受け付けた法務局は、下記のような登記記録を作成いたします。

この登記記録が作成されることにより、始めて権利の登記ができるようになります。
※表題部にも所有者が記載されますが、この所有者は後から出ます「権利の登記」の所有者とは違います。

表題登記の申請

建物の表題登記は、本来所有者が行うものですが、当該所有者は死亡しているときは、その相続人が表題登記申請を行います。その際の、表題部所有者には直接相続人の氏名が入ることになります。
表題登記申請には下記の書類らが必要となってきます。（ケースによって異なります）

• 戸籍などの相続証明書
• 建築確認通知書
• 工事完了引渡証明書
• 工事施工業者の移管証明書
• 工事請負契約書
• 固定資産税評価証明書

権利の登記

表題登記申請によって、建物の登記できましたが、まだその建物に「権利の登記」が入っていません。この「権利の登記」をすることにより、対抗力を待つ所有権者となれることができます。
具体的には、「権利の登記」は入らなければ、建物の売却による所有権移転をしたり抵当権を設定することができないことになります。
なお最初の「権利の登記」の申請を、所有権の保存登記とよびます。
この所有権保存登記の申請を受け付けた法務局は、下記のような登記記録を作成いたします。

2のパターン

2のパターンでは、既に亡くなった方名義で表題登記がされていますので、上記「権利の登記（＝所有権保存登記）」をすればよいだけとなります。その際の、所有権登記名義人は、亡くなった方の名義でも、相続した方の名義でもどちらでも可能となります。

登記をしない選択

仮に、未登記建物を相続したけど直に解体する場合などは、あえて登記をしない場合も考えられます。しかし、未登記物件は相続人全員の共有建物となりますので、解体する際は相続人全員に承諾をもらう必要がありますので注意が必要です。

当事務所の特徴

当事務所は、相続問題に力をいれて取り組んでおります。
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