2017.9.29公開　2018.8.6更新

地目変更の登記は、土地の物理的な利用状況を変更することにあるから、現況が農地以外の土地に変更されていれば、変更の原因を問わず、たとえ農地法に違反する転用であっても当該登記は受理せざる得ない。（昭36.8.24民甲1778民事局長通達）とされています。
したがって、農地転用の許可証明書の添付がなくても、当該地目の変更登記が受理される場合もあります。
しかし、法務局から農業委員会等への照会されることにより、地目の変更登記は、事実上ほぼ却下されます。

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地目とは？

地目は、土地の主な用途を表すために土地の各筆の現況および利用目的によって定められる土地の種別を表す名称となります。登記記録の表題部の地目欄に記録されます。

地目は、土地の主な利用目的によって、田、畑、宅地、学校用地、鉄道用地、塩田、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、墓地、境内地、運河用地、水道用地、用悪水路、ため池、堤、井溝、保安林、公衆用道路、公園、雑種地の23種類があります。

地目の認定

地目を定めるには、土地の現況と主な利用目的に重点をおいて、土地全体としての状況を観察把握し、客観的な判断により、最も適切な地目（前記の地目の分類23種類の中から）を1種類だけを認定します。

「田」の地目認定の規定

農耕地で用水を利用して耕作する土地（不動産登記法準則68条1号）

「畑」の地目認定の規定

農耕地で用水を利用しないで耕作する土地（不動産登記法準則68条2号）

「宅地」を地目認定の規定

建物の敷地及びその維持若しくは効用を果すために必要な土地（不動産登記法準則68条3号）
なお、ここでいう「建物の敷地」とは、居宅、工場、倉庫、事務所など全ての建物の敷地をいいます。例えば、工場用地という地目はありません。

農地の地目変更と農地法の転用許可

地目変更の登記は、前記のとおり、土地の物理的な利用状況を変更することにありますから、現況が農地以外に変更されていれば、変更の原因を問わず、たとえ農地法に違反する転用であったとしても、登記は受理せざる得ないものとされています（昭36.8.24民甲1778民事局長通達）。

しかし、それでは不動産登記の申請で農地法の趣旨を逸脱する事態が発生してしまいます。その為、法務局はつぎのような対応をとっております。
(昭和56年8月28日民三第5402号民事局長通達及び同日付け民三第5403号民事局第三課長依命通知)

農地法と地目変更登記手続きの調和

1）農地（市街化調整区域内農地も含む）の地目変更登記の申請があったときは、登記官は

1. 農地に該当しない旨の証明書
2. 転用許可証明書

を添付したときを除き、

関係農業委員会に対し、

1. 転用許可の有無
2. 現況
3. 原状回復命令が発せられる見込みの有無
4. 建築規制の有無等

を文書で照会し、農業委員会の回答があるまで登記の処理を留保する（なお、留保期限は照会後2週間）。

2）登記官は、照会後2週間以内に回答がなかったとき又は非農地の回答があったときは、実地調査をして地目を認定する。
なお、原状回復命令が発せられる見込みがある旨の回答があったときには、農業委員会等から現状回復命令が発せられた旨または発せられる見込みがなくなった旨の通知を受けるまでの間登記の処理を再度留保する（ただし、留保期限は回答後2週間）。

3）登記官は、原状回復命令が発せられる見込みがある旨の回答があったが、その後2週間以内に農業委員会等から通知がなかった等のときは、実地調査の上、地目を認定し、また、原状回復命令が発せられた旨の通知があったときには当該地目変更の登記を却下する。

（昭56.8.28民三5402民事局長通達）
（昭56.8.28民三5403民事局第三課長依命通知）

つまり、「農地に該当しない旨の証明書」又は「転用許可証明書」を添付しないで地目変更登記を申請した場合、農業委員会から転用を認める旨の調査結果があり、現況が実際に宅地や雑種地等として利用されていると認められる場合に限り、地目変更登記がなされることになります。

農地から宅地への地目の認定

農地法の許可等があったとしても、現況が宅地へ変更されていなければ「宅地」へ地目変更登記ができません。

一般的に、「宅地」として地目が認定されるためには、宅地への造成工事が完了（各筆の土地が道路等で区画され、土盛、土留、側溝等の工事が完了していること（登研409・13参照））している場合に、

1. 建物の基礎工事が完了しているとき
2. 建物につき建築確認を受けたとき

等の状況にあれば、「近い将来建物の敷地等に供されることが確実に見込まれる」こととされていますので、このような場合には、宅地への地目変更が認めれることになります。

当事務所の特徴

農地に関する登記は、農地法を無視するわけにはいけません。
当事務所は、土地表題部の専門家「土地家屋調査士」事務所も併設しております。
農地に関する登記（地目変更含む）について、お悩みのあるかはお気軽に当事務所までご相談下さい。

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